CGIL Rimini: intervento del Segretario confederale Eugenio Pari al Convegno ACER del 24 ottobre 2025

L’emergenza abitativa e la finanziarizzazione del mercato immobiliare.

La questione della casa rappresenta oggi una vera e propria emergenza. Il mercato immobiliare è sottoposto alle stesse logiche di finanziarizzazione dell’economia che si osservano da oltre vent’anni.

Si ricorda spesso come l’ultimo grande intervento pubblico in materia di abitazione risalga al piano INA-Casa, e ciò è corretto: da allora si è assistito, indipendentemente dai governi, a un progressivo e inesorabile ritiro del settore pubblico dalle politiche abitative. Tale ritiro si è manifestato sia nella mancata destinazione di nuove risorse, sia nella crescente alienazione del patrimonio immobiliare pubblico.

La privatizzazione delle politiche abitative ha finito così per favorire la finanziarizzazione della rendita immobiliare, accompagnata da un costante declino degli investimenti nell’industria. Negli ultimi decenni, i capitali si sono progressivamente orientati verso la valorizzazione del “mattone”, considerato un rifugio più redditizio rispetto all’economia produttiva.

L’impatto sui redditi e la crescita della fragilità abitativaL’aggravio dei costi dell’abitare sui redditi fissi, da lavoro e da pensione, emerge con chiarezza dai risultati dell’indagine sociale condotta dalla Camera del Lavoro di Rimini nell’ottobre scorso.Secondo l’indagine:- il 33% degli intervistati ha giudicato inadeguata la propria abitazione sotto il profilo dell’efficienza energetica;- il 31% ha segnalato carenze nella vicinanza ai servizi;- il 50% spende oltre il 30% del reddito disponibile per i costi legati all’abitare (affitti, mutui, bollette, ecc.).

Questa situazione ha contribuito a una crescita urbanistica disordinata — il cosiddetto sprawl — che ha trasformato radicalmente il volto delle città, ignorando le esigenze delle fasce più deboli. Molti cittadini, convinti di aver definitivamente acquisito il diritto alla casa attraverso la “proprietarizzazione” dell’abitazione e la concessione dei mutui, si sono ritrovati in realtà in una condizione di vulnerabilità.

La crisi del 2008 ha mostrato in modo drammatico come la riduzione dei redditi abbia reso impossibile, per un numero crescente di persone, sostenere i costi dei mutui. Le banche si sono così trovate proprietarie di numerosi immobili, successivamente trasformati in strumenti di profitto attraverso nuovi meccanismi finanziari.

Il diritto all’abitare e le disuguaglianze crescentiIl costo di compravendita e di locazione delle abitazioni rende oggi, per una parte consistente della popolazione, impossibile l’esercizio effettivo di quello che deve essere riconosciuto come un diritto fondamentale: il diritto all’abitare.

Il costo complessivo dell’abitare supera spesso il 45% del reddito disponibile, quando per essere sostenibile non dovrebbe eccedere il 30%. Tale fragilità non riguarda più soltanto le fasce sociali più deboli, ma coinvolge in misura crescente lavoratori e pensionati a reddito medio.

Negli ultimi trent’anni, secondo i dati ANCI, il prezzo delle abitazioni è aumentato del 105%, mentre i redditi fissi sono cresciuti soltanto del 18%. Si è così creata una vera e propria “tempesta perfetta”: aumento della povertà, perdita del potere d’acquisto, soglie di accesso troppo basse all’edilizia residenziale pubblica (ERP) e, di conseguenza, l’esclusione dei redditi medi sia dal mercato immobiliare privato sia dall’edilizia sociale.

Questa situazione penalizza chi cerca un’abitazione in affitto, ma anche chi ha contratto un mutuo e si trova a fronteggiare una riduzione del reddito dovuta a crisi aziendali o ricorso agli ammortizzatori sociali.

Con la liquidazione dei fondi GESCAL e l’abrogazione della normativa sull’Equo Canone, lo Stato ha di fatto abdicato al proprio ruolo, lasciando campo libero alla rendita privata. Ciò ha trasformato il diritto all’abitare in un diritto sempre più precario, subordinato alle dinamiche di mercato.

È opportuno ricordare, a tal proposito, quanto sancisce la Costituzione all’articolo 42: la proprietà privata deve essere tutelata, ma “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.”

Ripensare le città e le politiche pubblicheLe città devono tornare a essere spazi democratici, nei quali dare forma a una nuova idea di governo del territorio. È necessaria una revisione profonda del modello urbano, capace di integrare il tema dell’abitare con quello del lavoro, della qualità della vita e della sostenibilità ambientale, a partire dalle periferie.

Occorre una programmazione territoriale coordinata con quella sociale, orientata alla giustizia ambientale e alla riduzione delle diseguaglianze.

Le proposte del sindacatoCome organizzazioni sindacali, nella nostra piattaforma inviata ai Comuni e ai soggetti gestori, abbiamo sottolineato la necessità di un Piano straordinario per la casa, ispirato all’esperienza del Comune di Bologna.

Riteniamo indispensabile che Stato ed enti locali tornino a svolgere un ruolo decisivo nel garantire un diritto all’abitare dignitoso, sostenibile dal punto di vista economico e ambientale.

Proponiamo in particolare:1. Restituire ai Comuni un ruolo di programmazione e governo degli investimenti pubblici e privati (in particolare di Cassa Depositi e Prestiti), attivando mutui a tasso zero per l’acquisto di alloggi invenduti da destinare a ERP ed ERS.2. Incentivare, in ogni intervento edilizio, sia di nuova costruzione sia di ristrutturazione, la destinazione di quote adeguate di alloggi di ERP ed ERS per nuclei familiari a medio e basso reddito, sotto gestione pubblica diretta.3. Adottare misure dissuasive verso chi lascia immobili inutilizzati e premiare, invece, chi li destina alla locazione permanente, attraverso:- politiche di controllo del mercato immobiliare privato, modulando la fiscalità in base all’uso dell’immobile, premiando i canoni calmierati e disincentivando gli affitti liberi o lo sfitto;- regolamentazione degli affitti brevi, per riequilibrare il rapporto tra locazioni turistiche e residenziali, come previsto dal progetto di legge regionale sulle “locazioni brevi”.4. Bloccare la privatizzazione e l’alienazione del patrimonio pubblico non più utilizzato.5. Recuperare i ritardi nell’attuazione dei progetti PNRR e accelerare la realizzazione dei Piani Urbani Integrati di rigenerazione urbana.

Conclusioni: verso una strategia nazionale per l’abitareIl cosiddetto “Piano Casa” rimane oggi un annuncio senza attuazione concreta: persiste l’inattività dello Stato nelle politiche abitative. È quindi necessaria una chiara assunzione di responsabilità da parte del Governo e l’elaborazione di una strategia nazionale di finanziamento che parta dalle politiche urbane.

La casa deve essere riconosciuta come infrastruttura sociale essenziale, al pari della sanità, dell’istruzione, dell’assistenza e dei trasporti. Il diritto all’abitare dovrebbe rientrare tra i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), così da garantire a ogni cittadino il pieno esercizio dei propri diritti di cittadinanza.